지분적립형 분양주택 전매제한이 관건 20~40% 분양가 그리고 대출은? 2020년 8월 4일 국토교통부 보도자료에 지분적립형 분양주택을 간략하게 소개하였다. 구체적인 지분 취득기간, 입주자 선정박식은 올해 하반기에 발표된다고 한다. 무주택자 3040세대가 매우 유심히 살펴봐야하는 제도이다. 분양가의 20~40%정도만 내고 소유하게 되며, 거주기간에 나머지 잔금을 천천히 내면 된다. 이러한 지분적립형 분양주택의 방향과 내용을 살펴보자. 지분적립형 분양주택 대상지 현재까지의 청약은 담첨 시 계약금, 중도금, 잔금을 입주 시점까지 내야하기에 초기 비용이 크다. 목돈이 부족한 3040세대가 주택구입 시기를 미루는 중요한 이유가 여기에 있다. 크리티컬한 문제점을 국토부에서 지분적립형 분양주택으로 해소할지 기대가 ..
전세 월세 전환 율 계산하기 적정 전환율 확인하기 지속적이 부동산 대책으로 전세 매물이 급격하게 감소한다고 다수의 언론에서 발표하고 있다. 전세에서 월세로 전환되는 사례가 많다고 한다. 임대인 입장에서는 기준금리가 낮아짐에 따라, 목돈으로 안정적인 수익을 창출하기가 어려워졌다. 그러므로, 임대인이 전세보다 월세를 선호하게 되는 것은 당연하다. 임대인과 임차인이 알아야하는 전세 월세 전환율을 일차적으로 알아보고, 앞으로 주거안정을 위한 현실적 정책을 알아보자. 전세에서 적정 전월세 전환 계산기 전세 임차인으로서 혹은 월세계약을 앞둔 임차인으로서 전세 월세 전환율이 적정한가에 대해서 알아야만 한다. 또한 임대인도 올바른 임대료를 산정해야만 한다. 간단하게 적정 임대료를 계산할수 있는 포털사이트가 있다. 이는..
2020년 7월 6일 문재인 대통령 모두 발언 최고 민생과재는.. 부동산입법 속도내야 강력한 주거 안정 대책 필요 문재인 대통령은 2020년 7월 6일 모두발언에서 "지금 민생 과제는 부동산 대책"이라고 했다. 그리고 "12.16 대책과 6.17대책 그리고 추가되는 대책을 신속히 입법으로 뒷바침해달라"고 했다. 최근 6.17대책 이후 여론이 여러 언론사 시사를 통해 크게 요동친 것은 사실이다. 종부세 강화 및 보유세 인상이 추가대책의 골자가 될 것으로 보인다. 현재까지의 대책이 입법되지 않아, 부동산 시장에 큰 영향을 끼치기는 어려웠던것으로 보인다. 무엇보다 다주택자 등 투기성 주택 보유자에 큰 영향을 주지 못한것이다. 문정부의 추가 대책 카드는? 1) 강력한 종부세와 2) 보유세가 예상된다. 문재인 대..
조정대상지역, 투기과열지구6. 17 부동산대책 알아보기 2020년 6월 17일 기준 조정대상지역과 투기과열지구 및 지원정책이 발표되었다. 우리나라 부동산 정책는 국토교통부에서 기획관리된다. '조정대상지역'과 '투기과열지구'의 선정이유에 대해 알아보자. 조정대상지역 지정 사유 및 해제 요건 주택법 63조 2조에 따르면 구토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다. 주택가격, 주택분양 등이 과열되거나 우려가 있는 지역이 지정될 수 있다. 혹은 주택의 분양과 매매 등이 위축되거나 우려가 있는 지역이 지정될 수 있다. 더 나아가, 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 일컫는다. 국토교통부장관이 유..
미래가치 계산: 일시불의 내가계수, 연금의 내가계수, 감채기금계수현재가치 계산: 일시불의 현가계수, 연금의 현가계수, 저당상수 미래가치는 내가계수, 현재가치는 현가계수 라고 일단 기억해두자. 각각의 계수의 쓰임새를 이해해야만, 계산도 이해되기에, 각각의 계수의 쓰임새를 알아보고 계산식을 이해하자. 1. 미래가치의 계산1) 일시불의 내가계수: 정기예금에서 찾는 금액을 계산할 때, 사용된다.미래가치 = 현재가치 x 내가계수ex) 1천만원을 10%의 복리이율의 정기예금에서, 5년뒤 얼마를 찾을수 있을까? => 1천만원 x (1+0.1)^5 따라서, 16,105,100원 2) 연금의 내가계수: 정기적금을 찾을 때, 사용된다.연금의 미래가치 = 매년 불입액 x 내가계수ex) 1천만원을 10%의 이자율로 5년간 저..
공인중개사 시험 준비를 위한 용어 이해 현금수지 흐름과 계산 방법 풀이 공인중개사 시험과목중, 부동산학개론이 있다. 이 과목에서 '현금수지' 항목 필히 이해해야한다. 부동산의 현금수지 (흐름)은 1) 취득, 2) 운용, 3) 처분으로 구분된다. 투자자가 투자하는 부동산을 '수익성부동산', '수익형부동산', '투자성부동산'으로 불리며 모두 같은 의미로 혼용하여 사용된다. 취득하기 위한 모든 투자액을 '총투자액' 이라고하며, 이는 지분투자액과 저당투자액으로 구성된다. 운용은 '영업의 현금수지계산'이 이루어지며 영업소득세를 감안해야한다. 처분시에는 자본이득세를 제한 '지분복귀액 계산'의 이해가 필요하다. 공인중개사 1차 시험을 준비하는 분들은 필수적으로 이해해야 하는 부분이 현금수지이다. '수'는 수입이고, ..
부동산학개론 대표적인 계산문제 할인 현금수지 분석법을 알아보자. '현금수지'에서 수는 '수입', 지는 '지출'을 말한다. 즉, 현금이 들어오가 나가는 것을 일컫는다. 할인 현금수지 분석법은 혐금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 사용하는 것이다. 여기서 '현가'는 '현재가치'의 줄임말이다. 현금유입의 현가합이 현금유출의 현가합보다 크면, 투자채택이 되는 것이다. 이러한 할인 현금수지 분석벅은 3가지가 있다. 1) 순현가법, 2) 수익성지수법, 3) 내부수익률법으로 구분되는데, 이제부터 하나씩 알아보자. 순현가법 (net present value, NPV) 순현가는 현금유입의 현가압에서 현금유출의 현가합을 뺀 값이다. 즉 순현가가 0보다 크면 투자채택이 되고, 0보다 작으면 투자기각이 된다. 순현가 0보다..
카카오 페이에서 p2p 투자하기! (카카오 플랫폼에서 타 업체들이 운영하는 시스템) 카카오에서 증권사를?? 그것은 아니다. 다만, 플랫폼을 다른 업체들이 사용할수 있도록 개방하고 수수료를 받는 형식이다. 즉, 손실에 대한 문제는 본인이 해당 펀드회사와 해결을 봐야하는 것이다. 수익율이 크다는 것은 당연 리스크가 크다는 것이다. 원금손실이 발생할수도 있기에 신중한 투자처를 찾아야한다. 모바일에서 카카오 페이지를 들어가면, 1)펀드 2)부동산소액투자 3)신용분산투자가 있다. 여기서 부동산소액투자를 클릭하면, 현재 투자 가능한 상품들이 소개된다. 연 8%이상 수익률을 자랑하는 상품들이 즐비하지만, 하이리턴은 하이리스크임을 명심하자. 그렇다면 하나를 클릭하여 금융상품을 자세히 살펴보자. 이 것은 아파트 담보 금..
부동산(땅) 투자를 위한 토지이용계획과 실거래가 확인하는 방법을 알아보자! 부동산 중에서도 토지 투자는 미래 개발여지를 최우선적으로 분석하고 구매하는 것이 바람직하다. 누구나 쉽게 말하는 이야기이지만, 실질적인 데이터로 확인하는 방법은 자세하게 설명하지는 않는다. 아마도 확인하는 방법이 너무 쉽기도 하고 공인중개사분들께서 자세히 알려주시기에 그렇다고 생각된다. 우선 토지에 투자하기위해서는 1) 현재 해당 토지의 공시지가와 최근 실거래가를 확인하고 2) 국가에서 정해놓은 토지이용계획을 열람하여 확인해야한다. '개별공시지가'란 국토부에서 전국에 있는 토지를 개별 평가하여 '표준지공시지가'에 가감하여 공시하는 값이다. '표준지공시지가'는 표준적인 토지를 선정하여 평가한 표준되는 땅값이니, 따로 염두하실 필요는..
금리인하와 시장의 관계를 공부해보자. 2019년 미국이 금리인하를 세번이나 시행하였다. 또한 2020년 코로나 사태로 인하여 한번더 금리를 인하한다는 소식이 있었다. 우리나라는 미국 금리인하 정책에 대한 대책을 어떻게 세웠고, 우리나라의 금리변화 추이는 어떻게 되었는지 궁금하다. '연합뉴스' 2019년 10월 31일자 뉴스에서 보면, 기존부터 우리나라는 미국의 정책과 동일하게 금리인하를 시행해왔다. 그렇다면 미국 금리인하가 우리에게 실질적으로 어떻게 영향을 주는지 알아보도록 하자. 미국 금리인하는 환율에 직접적인 영향을 준다. 원화의 가치가 비례적으로 상승되는 것이다. 원화강세는 해외자본이 국내유입이 된다. 그리고 국내자산가격이 상승하며 원화강세가 끝나기 시작하면 해외자본이 국내자산을 매도하여 해외로 자..