할인 현금수지 분석법: 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법 분석 이해

부동산학개론 대표적인 계산문제

할인 현금수지 분석법을 알아보자.

 

'현금수지'에서 수는 '수입', 지는 '지출'을 말한다. 즉, 현금이 들어오가 나가는 것을 일컫는다. 할인 현금수지 분석법은 혐금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 사용하는 것이다. 여기서 '현가'는 '현재가치'의 줄임말이다. 현금유입의 현가합이 현금유출의 현가합보다 크면, 투자채택이 되는 것이다. 이러한 할인 현금수지 분석벅은 3가지가 있다. 1) 순현가법, 2) 수익성지수법, 3) 내부수익률법으로 구분되는데, 이제부터 하나씩 알아보자.

 

순현가법 (net present value, NPV)

순현가는 현금유입의 현가압에서 현금유출의 현가합을 뺀 값이다. 즉 순현가가 0보다 크면 투자채택이 되고, 0보다 작으면 투자기각이 된다. 순현가 0보다 큰 두가지 투자안이 있는 경우엔, 순현가가 큰 값을 나타내는 투자안을 채택한다. 순현가의 장점은 가치증가를 명확하게 내는것이고 단점은 투자규모의 차이를 포함하지 않는다.

 

수익성 지수법 (profitability index, PI)

수익성 지수는 현금유입의 현가합에서 현금유출의 현가합을 나눈 값이다. 수익성지수가 1보다 크면 투자채택이 되고, 1보다 작으면 투자기각이 된다. 수익성 지수가 1보다 큰 투자안에서는 수익성 지수가 가장 큰 투자안이 최적투자안이 된다. 수익성 지수법은 특정 투자안의 상대적 수익성을 나타내기에 투자자의 부의 증가를 절대값으로 측정하지 못한다. 다만 투자비의 규모가 다른 두개 이상의 사업을 비교할때, 유효한 지표로 사용된다.

 

내부 수익률법 (internal rate of return, IRR)

내부 부익률법은 어떤 투자안에 대해 현금유입 현가합을 현금유출의 현가합과 같게 만드는 할인율을 말한다. 다른 말로는 순현가를 0으로 만들고, 수익성지수를 1로 만드는 할인율을 일컫는다. 내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자채택이 되며, 작으면 투자기각이 된다. 내부 수익률은 자본비용이 고려되어 투자안의 위험이 감안되어 있다. 

 

세가지 할인 현금수지 분석법의 비교

순현가법은 절대금액, 내부 수익률은 비율로 표시되므로, 투자규모가 다른 두가지 투자안을 선택할 때 각각 다른 투자선택을 할수 있다. 또한, 투자안들의 기간이 다른 경우에도 상이한 결과가 나타날수 있다. 자본비용이 기간에 따라 변동성이 있다면, 내부 수익률의 기준 잡기가 매우 모호하다. 반면, 순현가법은 기간별 기회비용으로 할인하여 계산할수 있다.

 

추가사항

순현가법과 수익성지수법 그리고 내부수익률법이 헷갈릴수 있다. 용어를 쉽게 기억하기 위해서는 각 단어의 의미를 기억하는 것이 좋다. '순'이 붙으면 '빼기'에 의한 값으로 0과 비교되며, '지수'가 붙은 용어는 '분수'의 형태로 1과 비교된다. 그리고 '률'은 '미지의 수'를 구하는 형태로서 다른 '률'과 비교하게 된다. 이러한 것을 염두하여 계산에 임하면 쉽게 접근할수 있다.