부동산 대책: 조정대상지역, 투기과열지구, 대출, 서울, 대전, 청주

조정대상지역, 투기과열지구6. 17 부동산대책 알아보기

 

 

2020년 6월 17일 기준 조정대상지역과 투기과열지구 및 지원정책이 발표되었다. 우리나라 부동산 정책는 국토교통부에서 기획관리된다. '조정대상지역'과 '투기과열지구'의 선정이유에 대해 알아보자.

 

조정대상지역 지정 사유 및 해제 요건

주택법 63조 2조에 따르면 구토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다. 주택가격, 주택분양 등이 과열되거나 우려가 있는 지역이 지정될 수 있다. 혹은 주택의 분양과 매매 등이 위축되거나 우려가 있는 지역이 지정될 수 있다. 더 나아가, 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5대 1 이상인 지역을 일컫는다.

국토교통부장관이 유지할 필요가 없다고 판단하는 경우, 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제할 수 있다. 또는 시/도지사/군수/구청장이 유지할 필요가 없다고 판단되면, 국토교통부장관에게 해제 요청을 할 수있다. 

 

투기과열지구 지정 사유 및 해제 요건

2002년 4월 투기과열지구 지정제도를 도입하여 국토교통부장관 또는 시/도지사가 지정한 지구를 일컫는다. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 곳이 투기과열지구로 지정될수 있다. 그리고 주택건설사업계획이나 분양계획이 직전월보다 30% 이상 감소하거나 직전년도보다 급격하게 감소된 곳이 지정될수 있다. 해제는 국토교통부장관이 유지할 필요가 없다고 판단하는 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제할 수 있다.

 

2020년 6월 19기준 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황

국토교통부 자료에 따르면 다음과 같다: 전국주택가격은 12.16 대책 후 전반적 안정세를 유지하였고 서울 주택가격은 3월 5주부터 9주간 하락하였으나, 6월 1주 보합 이후 상승추세로 전환되었고 개발호재가 겹쳐 인근 지역의 상승세도 동반되고 있다; 그리고 경기도 조정대상지역(2.21 지정) 상승폭은 둔화되었으나 안산/군포등의 비규제지역 중심으로 과열 양상이 보이고 있다; 대전은 지난해 하반기부터 상승이 이어지고 있으며 청주는 개발호재가 발표되며 가장 높은 주간상승률을 기록하였다; 특히 청주는 인근 지역인 대전/세종 지역 대비 저가 인식이 있는 상황에서 개발호재(후기리)발표로 인하여 단기간 급등하였다.

 

조정대상지역/투기과열지구 주요 지정효과

2주택 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지 (LTV 0%); 시가 9억초과 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지; 조정대상지역 LTV 9억이하 50%, 9억초과 30%, DTI 50%; 투기과열지구 LTV 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%, DTI 40%. 자세한 사항은 아래 파일을 참조 바란다.

 

6.17일 부동산 대책 목적

비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하고 개발호재로 인한 급격한 가격상승이 우려되는 지역(서울국제교류협력지구 인근)에 대한 안정장치이다. 또한, 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하는 것과 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 강화하는데 목적이 있다.

 

중부권 가격상승 이유와 전망은? (저자생각)

대전과 청주 그리고 세종이 생활권인 저자는 중부권의 부동상대책이 기대효과에 알맞게 나타났으면 하는 바램이 있다. 청주개발호재 발표당일에 낯선 외지인들 다수가 여러 인근지역(후기리/오창) 복덕방에서 결과를 기다렸고, 확정되자 거래 계약금을 지불했다고 한다. 이는 실제로 인근지역에 거주하고 계시는 부모님을 통해 전해들었다. 이러한 개발호재로 부동산투자를 그룹단위로 하시는 분들이 생각보다 많다는 것이고, 부동산 가격이 비이상적으로 급격하게 상승되어 실거주민에게는 side effect가 발생된다는 것이다. 장단점이 있기에, 가격이 상승되는 것이 나쁜것만은 아니다. 다만 실거주자들에게 악영향이 적게 미쳤으면 좋겠다는 바램이 있다.

대전은 오래전 은행동에서 둔산동으로 시가지가 옮겨지며, 대전정부청사/법원 인근지역과 유성구가 급격하게 발달되었다. 해당 지역 아파트의 시세가 급격하게 상승된것은 작년 부터이며, 특별 개발호재가 있던것은 아니다. 오히려 구시가지에서 개발호재가 있어 대전역/서대전역 인근지역의 가격상승 기대감이 크다. 즉, 외부 투자세력이 대전정부청사/법원 인근지역을 집중 매매했다고 보여진다. 또한, 개발 필요성이 높은 구시가지로 투자세력이 이동할 것으로 생각된다.