부동산 용어 이해: 현금수지 분석, 현금수지 계산

공인중개사 시험 준비를 위한 용어 이해

현금수지 흐름과 계산 방법 풀이

 

공인중개사 시험과목중, 부동산학개론이 있다. 이 과목에서 '현금수지' 항목 필히 이해해야한다. 부동산의 현금수지 (흐름)은 1) 취득, 2) 운용, 3) 처분으로 구분된다. 투자자가 투자하는 부동산을 '수익성부동산', '수익형부동산', '투자성부동산'으로 불리며 모두 같은 의미로 혼용하여 사용된다. 취득하기 위한  모든 투자액을 '총투자액' 이라고하며,  이는 지분투자액과 저당투자액으로 구성된다. 운용은 '영업의 현금수지계산'이 이루어지며 영업소득세를 감안해야한다. 처분시에는 자본이득세를 제한 '지분복귀액 계산'의 이해가 필요하다.

 

공인중개사 1차 시험을 준비하는 분들은 필수적으로 이해해야 하는 부분이 현금수지이다. '수'는 수입이고, '지'는 지출이다. 그래서 부동산을 투자하였을 때, 현금이 들어오고 나가는 흐름을 이야기해야하는 것이 '현금수지'인 것이다. 아래의 그림과 같이, 세후 현금수지를 계산한다.  총 12가구가 살수 있는 건물에 투자하고 얼마가 건물주 수입으로 잡을지에 대한 계산법이니 참고 바란다. 여기서 총 투자액에 대한 수익은 순영업소득까지이며, 본인의 지분투작액에 해당하는 수지는 세전현금수지와 세후현금수지이다.

 

저자의 생각.

다가오고 있는 경기침체를 기회로 바꾸기위한것이 부동산일 것이다. 또한, 부동산 버블의 위험성이 커지고 있기에 지금부터 부동산에 대한 공부가 필요하다. 깊은 경기침체와 많아진 가계대출이 심각한 부동산 버블 붕괴가 곧 다가올것이라고 경고한다. 이러한 위기가 기회가 될수 있도록, 부동산 자산비율을 감소시키고 기회를 엿보도록 하자.