전세 월세 전환 율 계산 방법과 적정 비율 확인 하기

전세 월세 전환 율 계산하기

적정 전환율 확인하기

 

 

지속적이 부동산 대책으로 전세 매물이 급격하게 감소한다고 다수의 언론에서 발표하고 있다. 전세에서 월세로 전환되는 사례가 많다고 한다. 임대인 입장에서는 기준금리가 낮아짐에 따라, 목돈으로 안정적인 수익을 창출하기가 어려워졌다. 그러므로, 임대인이 전세보다 월세를 선호하게 되는 것은 당연하다. 임대인과 임차인이 알아야하는 전세 월세 전환율을 일차적으로 알아보고, 앞으로 주거안정을 위한 현실적 정책을 알아보자.

 

한겨레 https://n.news.naver.com/article/028/0002507433?cds=news_edit

 

전세에서 적정 전월세 전환 계산기

전세 임차인으로서 혹은 월세계약을 앞둔 임차인으로서 전세 월세 전환율이 적정한가에 대해서 알아야만 한다. 또한 임대인도 올바른 임대료를 산정해야만 한다. 간단하게 적정 임대료를 계산할수 있는 포털사이트가 있다. 이는 '부동산 114'에서 확인이 가능하며, 다음과 같다. 여기서, '전세'와 '전환율'은 현재 우리가 알고 있는 값이며, 월세와 보증금 중에 하나만 입력하면 알고싶은 공란을 계산해준다. 

https://www.r114.com/?_c=solution&_s=calculator&_m=Switch

부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114

 

전세 월세 전환율 계산하기

임대인 입장에서 적정 임대료를 계산해주는 계산기가 있기에 매우 편하다. 그렇다면 임차인 입장에서는 법정전환율에 맞게 전환이 되고 있는가 필히 검수를 해야한다. 따라서, 전세 월세 전환율 구하는 방법을 알아보자.

전월세 전환율 = (월세 x 12) ÷ (전세보증금 - 월세보증금) x 100

 

예시1→ 1억 2천만원의 전세 거주자가 월세 40만원 보증금 1천만원으로 전환

(40만원 x 12) ÷ (1억 2천만원 - 1천만원) x 100 = 4.36%

 

예시2→ 2억 1천만원의 전세 거주자가 월세 50만원 보증금 5천만원으로 전환
(50만원 x 12) ÷ (2억 1천만원 - 5천만원) x 100 = 3.75%

 

매일경제 https://n.news.naver.com/article/009/0004628196?cds=news_edit

 

법정 전월세 전환율이란?

임대인이 전세에서 월세로 전활할 경우, 임대료를 임대인 마음대로 책정할수 있는 것이 아니다. 법정 전월세 전환율에 맞추어 전환해야한다. 그렇다면 법정 전월세는 어떻게 정해지는 것일까? '주택임재차보호법 제7조의2'에서 확인할수 있다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호중 낮은 비율을 곱한 월차임의 법위를 초과할 수 없다.

(1) 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

(2) 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

 

 

즉, (1)과 (2)중에서 작은 수에 해당하는 것이 법정 전월세 전환율이다. 해당 전월세 전환율보다 낮게 책정되어야만 한다. 그리고 현재 (2020년 8월)한국은행 공시 기준금리로 계산하면 법정 전월세 전환율은 4%이다. 

 

경기 화성시 동탄호수공원 전경. /연합뉴스

 

저자가 생각하는 주거안정을 위한 현실적 지원정책은?

저금리 시대에서는 천천히 혹은 빠르게 전세는 월세로 전환될것이 당연하다. 가파른 경제성장으로 손쉽게 목돈으로 큰 수익을 내던 시대는 이제 지나가버렸다. 즉 목돈으로서 전세를 활용하던 것은 옛말이 되어버리고 있다. 그렇다면 우리는 월세를 어떻게 안정적으로 받아드릴 수 있을까? 그리고 월세를 감당할 수 있는 소비자가 충분할까? 빠르게 변화하는 주거환경은 정부의 정책에서 비롯된 것은 부인할 수 없는 사실이다. 그렇기에 1) 월세 보증금 지원, 2) 월세임차인 소득공제 혜택 확대, 3) 일정 평수이상 전세임대인 소득공제 혜택, 4) 일정 평수이상 월세임대인 월세 소득세 상향조정, 5) 다가구주택 리모델링 지원사업, 6) 노후주택 리모델링 지원사업 등으로 생각된다. 그리고 저자는 가파른 월세를 감당할 수 있는 소비자가 충분하지 않다고 생각된다. 즉, 매매에 대한 수요가 지속적으로 증가될 것이고, 월세 전환에 따른 공실률이 증가될 것이다. 시장에서 요구하는 가격과 월세 공급은 일정기간 줄다리기를 하고 하향 안정화 될것이다.

 

현재는 급등한 월세이지만, 언제나 급등후에는 급격한 하락이 함께 찾아온다. 임차인이 급등된 가격을 방어하고자, 아파트가 아닌 눈을 조금 낮추어 비교적 가격이 저렴한 다가구/다세대/빌라/오피스텔로 2년만 살아 준다면 정부가 원하는 방향으로 흘러갈수 있을 것이다.