재건축, 재개발 진행과정

재건축과 재개발은 노후화된 주거 환경을 개선하고 새로운 주거지 조성을 목표로 하는 중요한 사업입니다. 두 사업은 비슷한 절차를 거치지만, 일부 세부 단계와 입주권 부여 시점에서 차이가 있습니다. 여기서는 재건축과 재개발의 진행 절차를 단계별로 설명하고, 입주권이 부여되는 시점도 함께 살펴보겠습니다.

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1. 기본계획 수립

재개발·재건축 사업이 예정된 지역에서는 지자체가 해당 지역의 개발 방향을 설정하고, 계획을 수립합니다. 이는 전체 사업의 기초가 되는 단계로서, 대상 지역에 대한 기본적인 재개발 또는 재건축 전략을 마련합니다.

2. 안전진단

재건축 사업의 경우, 건축물의 노후 상태를 평가하기 위해 안전진단을 실시합니다. 이 진단은 건물이 구조적 안정성을 유지하고 있는지, 철거가 필요한 수준의 노후화를 겪고 있는지를 판정하기 위한 필수 절차입니다. 반면, 재개발 사업에서는 대부분 안전진단이 필수적이지 않습니다.

3. 정비구역 지정

지자체가 해당 지역을 정비구역으로 지정하면 재개발·재건축 사업을 위한 법적 근거가 마련됩니다. 이로써 해당 구역에서 공식적으로 재개발 또는 재건축 사업이 진행될 수 있게 됩니다.

4. 추진위원회 설립

주민들이 동의해 추진위원회를 설립하면, 사업이 본격화되기 위한 준비가 시작됩니다. 추진위원회는 주민 의견을 대변하며 사업의 초기 계획과 관련한 실무를 담당합니다. 이 단계에서 주민들의 충분한 동의를 얻어야 합니다.

5. 조합 설립 인가

추진위원회가 조합 설립에 대한 인가를 지자체로부터 받으면, 사업 주체가 조합으로 변경되며 본격적인 사업 단계로 넘어갑니다. 조합은 사업 자금 관리, 시공사 선정, 설계 등 실질적인 사업 진행을 담당합니다. 재개발의 경우, 이 단계에서 조합원에게 입주권이 부여되며, 입주권이 있는 조합원은 향후 재개발 완료 후 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 얻게 됩니다.

6. 시공사 선정

조합은 입찰을 통해 시공사를 선정합니다. 시공사 선정은 사업 성공에 중요한 영향을 미치는 요소이기 때문에, 다양한 조건을 검토한 후 최적의 시공사를 결정합니다.

7. 사업시행 인가

사업시행 인가 단계에서 조합은 사업 계획을 세우고 지방자치단체의 승인을 받아 법적으로 사업을 진행할 권한을 얻게 됩니다. 이 단계에서는 설계, 세부 비용, 공사 일정 등이 확정됩니다.

8. 종전 자산 평가

기존 건물 및 토지의 가치를 평가하여, 각 조합원이 부담해야 할 비용과 분담금이 결정됩니다. 이때 기존 건물과 새로 지어질 건물의 가치 차이에 따라 조합원의 이익이 발생할 수 있습니다.

9. 조합원 분양 신청

조합원들은 분양 신청을 통해 새 건물에서 입주할 분양권을 신청하게 됩니다. 이를 통해 새 아파트의 분양 절차가 진행되며, 각 조합원이 희망하는 조건에 따라 분양이 배정됩니다.

10. 관리처분 인가

관리처분 인가 단계에서는 조합원 분양 절차가 확정되고, 기존 건물의 철거와 신축 건물에 대한 구체적인 계획이 승인됩니다. 재건축의 경우, 이 단계에서 입주권이 부여됩니다. 따라서 재건축 조합원은 이 단계에서 새로운 건물에 입주할 권리를 가지게 됩니다.

11. 이주 및 철거

기존 주민들이 임시 주거지로 이주하고 기존 건물을 철거하여 공사 준비를 마칩니다. 이주 및 철거 과정은 지역 사회의 협조가 필요하며, 사업이 원활하게 진행되도록 하는 중요한 단계입니다.

12. 일반 분양

일반 분양은 조합원 외의 일반인들이 새로 지어질 건물의 분양에 참여할 수 있는 기회입니다. 재개발·재건축 사업에서 발생하는 이익을 극대화하고자 일반 분양 물량이 배정됩니다.

13. 준공 및 입주

모든 공사가 완료되면 준공검사를 거쳐 입주가 시작됩니다. 준공검사는 건축물의 안전과 품질을 확인하는 절차로, 검사를 통과해야만 입주가 허용됩니다. 이후 조합원과 일반 분양자들이 새 건물로 입주하면서 사업이 마무리됩니다.

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재건축 및 재개발 단계별 요약 표

단계주요 내용입주권 부여 시점

기본계획 수립	개발 방향 설정	-
안전진단	건물 노후 상태 평가	-
정비구역 지정	정비구역 지정 승인	-
추진위 설립	추진위원회 설립 및 주민 동의 확보	-
조합 설립 인가	조합 설립 및 인가	재개발의 경우 입주권 부여
시공사 선정	입찰을 통한 시공사 선정	-
사업시행 인가	사업 계획 수립 및 승인	-
종전 자산 평가	기존 건물 및 토지 가치 평가	-
조합원 분양 신청	조합원 새 아파트 분양 신청	-
관리처분 인가	기존 건물 철거 및 신축 계획 확정	재건축의 경우 입주권 부여
이주 및 철거	주민 이주 및 기존 건물 철거	-
일반 분양	남은 물량에 대해 일반 분양 진행	-
준공 및 입주	준공검사 후 입주 시작	-

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재건축과 재개발 입주권 부여 및 거래 제한 요약 표

사업 종류입주권 부여 시점입주권 거래 제한 시점

재건축	관리처분 인가 단계	조합설립 인가 이후부터 거래 제한
재개발	조합설립 인가 단계	관리처분 인가 이후부터 거래 제한

 

재건축과 재개발의 입주권 부여 및 거래 가능 시점은 중요하게 다릅니다. 재건축의 경우, 조합설립 인가 이후부터 입주권을 받을 수 없습니다. 반면, 재개발은 관리처분 인가 이후부터 입주권 거래가 제한됩니다. 이 차이는 재건축과 재개발의 투자 전략과 시장 가치를 평가할 때 중요한 요소로 작용하며, 투자자들이 사전에 입주권 부여 시점과 거래 제한 시점을 명확히 이해하고 접근할 필요가 있습니다.

 

이와 같이 재건축과 재개발은 입주권 부여 및 거래 제한 시점에서 차이가 있으므로, 투자 및 계획 단계에서 이를 충분히 고려해야 합니다.